夏律师分析:如何才能防止一房二卖的发生

       导读:现在房地产市场上一房二卖时有发生。无论是开发商还是二手房小业主,如果在签约后“一房二卖”,都将给购房者带来巨大的法律风险。如何防止和避免一房二卖的发生?一房二卖应当如何处理?下文将作出解答。
  一、如何才能防止一房二卖的发生?

  预告登记

  预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

  《物权法》规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

  因此,为防止一房二卖情况的发生,物权法设定了预告登记制度。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记制度在实践中常适用于购买期房的过程中,防止开发商一房二卖。不过,预告登记的有效期限并非无限长,物权法同时规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此,要防止一房二卖,只进行预告登记还是不够的,还要及时办理产权过户,办出自己的产证,才能彻底保证房屋的物权。

  二、发生一房二卖应当如何处理?

  一房二卖最终应当如何处理,必须要看房子有没有真正卖给了别人。按照我国物权法的规定,房屋只有办理登记手续以后,才能真正发生所有权转移。因此,如果一房二卖发生后,并没有办理房屋登记手续,那么第三人是不能取得房屋所有权的,这个时候,购房者只要起诉要求开发商履行购房合同即可。

  如果第三人已经办理了房屋登记手续,那么房屋就属于其所有,购房者是不能要回房屋的。在这种一房二卖的情况下,购房者可以要求解除合同并且赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

  因此,一房二卖的情况下,购房者可以要求赔偿损失。

  以上就是对“如何防止一房二卖”“一房二卖应当如何处理”所作的解答。一房二卖行为是违背诚实信用原则的行为,按照法律规定,购房者是可以解除合同并赔偿损失的。购房者在买房时应及时办理预告登记,防止发生一房二卖行为。如果一房二卖已经成为现实,那就应当积极收集证据,起诉要求赔偿损失。至于赔偿数额的多少,则取决于购房者所提供的证据。

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